夜逃げdeゴミ屋敷 ~解決方法編~

2020/07/25

トラブル 不動産投資のリスク 保険 保証会社

t f B! P L


不動産投資では様々なトラブル=運営上のリスクがあります。

私が経験してしまった(したくなかった…)入居者の夜逃げ、そしてゴミ屋敷がどんな状況だったかは、前回の記事でご紹介しました。



今回は、この事態を私がどのように解決したのかをご紹介します。

もし皆さんに同じようなことが起こった場合には、ぜひ参考にしてみてください。
…こんなこと起こらないのが一番良いのですが。


ゴミ屋敷片付け・清掃業者の探し方

相場観の見極め方

まずは、ゴミを片付けなければなりません。

前回の記事の最後に記載した通り、その日見つけた業者からはゴミ撤去費用「100万円」と言われました。

家賃3万円で16m2の1ルームにですよ?

ゴミの撤去費用を回収するだけで33ヵ月掛かることになります…。

ここにリフォーム費用を加えたら、回収しきるのに4~5年とか掛かりそう。
このままゴミの撤去もせず、マジで「封印」という究極の選択肢も考えました…。


が、よく考えてみると、この「見積100万円」の妥当性がわかりません。
そう、私にはゴミ屋敷清掃に関する相場観がないのです。

いや、これを読んでる皆さんもゴミ屋敷清掃の相場観なんてないですよね…?
相場観なんて何回か経験して持てるものですが、普通こんな経験しないですよ。


「見積100万円」がぼったくりの可能性もあるし、…もしかしたら(大変悲しいことに)相場からすると安い可能性だってあります。


では、どうやったら相場観を持てるのか。

ネットで検索しましたが、ゴミの量にもよるので結局わかりませんでした…。

結論を言うと、相場観を見極めるには大量の業者に見積を取って比較するしかないです。


私は30社にコンタクトを取りましたが、中には「見積が出そろったら連絡くれ。一番安い業者より安い金額でやる。」なんて業者もいました。
相場は有って無いようなものだと考えてもらえれば良いと思います。


一番安い業者の探し方

相場はないので、物件ごとに相場をつくる必要があります。

ともかくたくさんの業者に見積を取って比較しましょう。


私は30社に連絡し、うち約20社から見積をもらって、業者を選びました


なお、そのときの見積結果ですが、

  • 一番高かった見積:100万円超(3社)
  • 一番安かった見積:30万円

なんとその差70万円!!

もちろん私は一番安い業者と契約しました。


もしあなたがゴミ屋敷や前入居者の残置物で困っているなら、絶対にたくさんの業者から見積を取ることをオススメします。

ともかくたくさんの業者から見積を取って比較しましょう。


これから、私が見つけたゴミ回収業者を紹介します。
下の画像をクリックして、ともかくたくさんの業者から見積をもらってください。


 

 

 

不用品回収 




お金の工面の方法

上のリンクを使ってたくさんの業者から見積を取って、最安値でゴミ撤去が出来る目途がついたら、次はお金の工面です。

もちろん自分で払う心づもりではいてください。


ただ、少しでも負担は少なくしたいですよね…。
その方法を今からお伝えします。

全て成功するかはわかりません。
むしろ失敗の可能性の方が高いと思いますが、チャレンジしてみましょう!


本人に払わせる

夜逃げした人をどうやって見つけるのか。

方法は3パターンです。

  1. 最新の住民票を確認する
  2. 緊急連絡先に行く
  3. 債権回収会社を利用

私のときは、「1.住民票」「2.緊急連絡先に行く」については、管理会社と保証会社から提案を受け、相談した結果管理会社が対応してくれました。

私は債権回収会社は利用しませんでした。


ただ、ここまで書いておいて申し訳ないですが、正直なところ見つかる可能性は低いと思います…。


火災保険

火災保険は2種類あります。

  1. 入居者が加入している保険(家財保険)
  2. 大家が加入しいてる保険


「1.入居者が加入している保険」は、入居者が申請する必要があるため夜逃げした本人を捕まえない限り使えません。
夜逃げするほど困窮しているので、捕まえれた際には必ず申請させましょう。


「2.大家が加入している保険」は、意外に思われるかもしませんが、使える可能性があります。
入居者がものをぶつけて壊した等、不測かつ突発的な事故については補償されるかもしれません

ご自身が契約している保険の内容と部屋の状況を確認の上、保険会社に相談してみてください!


保証会社

  • 夜逃げしていた間の滞納家賃

  • 残置物撤去費用(=ゴミ屋敷清掃費用)

  • 原状回復費用(=リフォーム代)

多くの保証会社は、これらを保証してくれます!
夜逃げやゴミ屋敷化が分かったら、すぐ保証会社に連絡して解決まで相談しながら進めてください。
マジで頼もしいです。

私の場合は、保証額より被害額(ゴミ撤去+リフォーム)の方が大きくなってしまいましたが、それでもこの困った状態で味方になってくれて、金銭面だけでなく心理面でも大変救われました。

絶対に入居者は保証会社加入必須にすべきです。



なお、オーナーチェンジ等で購入して、前から住んでる入居者が保証会社に加入していない場合もあるかと思います。

このような場合にも、管理会社にお願いして更新のタイミング等を利用して保証会社に加入させてください。


まとめ


いかがでしたでしょうか。

不動産投資のリスクの1つである、ゴミ屋敷(夜逃げのおまけ付)。


出来れば経験したくないけど、発生してしまった場合にはともかく出費を抑える努力をする必要があります。

そのために、ゴミ屋敷の成功清掃・片付けは、出来るだけ多くの見積を取りましょう!
見積をお願いする業者は、上にまとめていますので参考にしてください


今まさに困っている皆さんに、私の経験がお役に立てたらすごい嬉しいです。

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