探してたのは築古(一棟目は何?①)

2015/10/27

融資

t f B! P L
皆さん同じだと思うのですが、
私の不動産投資の勉強も
何冊かの本を読むところから
始まりました。

私は一棟ものに限定して
勉強しましたが、
そこから見えたことは、
不動産投資は
物件×融資
の組み合わせで決まるということでした。

融資については、
いくつかの金融機関に飛び込んだり、
不動産投資会社の説明を聞いた結果、
今、再現可能(に見えて)、
かつ一番多く紹介されているのは
大きく以下の2つでした。
※いわゆる個人属性の制限があるため
 全ての方に当てはまるわけではありません。

①地銀SR 日本全国のRC築20年前後
 4.5%×約30年 オーバーローン
②地銀SZ 国道16号線内側の木造築古
 3.5%×約30年 フルローン

本等で紹介されている成功者たちは、
上記のような融資に
高利回り(表面利回り15%以上)物件を
掛け合わせることで、
初期費用を抑えつつ、
購入した物件からのキャッシュフローを
次の物件の購入費用等に当てて、
2棟目、3棟目とスピード感を持って
一気に拡大していくというものです。

融資がわかったので、
あとは物件があれば
私も成功者!

ということで、
不動産投資サイトを夜中まで見て、
不動産投資会社も回って
物件を探してみると…。

①の対象となる物件の相場は、
金利4.5%に対して
表面利回り10%前後、
しかも何やら莫大な
修繕費のリスクがあるらしい。

②の対象となる物件の相場は、
表面利回り高くて12%前後。
初期費用は必要なため
その回収に大体2~3年くらい、
つまり最も早くても
2棟目の購入は2~3年後と、
かなりゆっくりしたものとなります。

そう、本の成功者たちは、
4、5年以上前の不動産市場で
成功したときの体験談のため、
今の不動産市場では再現性が低いのです!
この期間に、投資用不動産は
非常に値上がりしていて、
上記の金融機関で買える範囲で
高利回り物件なんて、
ほぼ皆無なのです。

しかも、両方とも金利が高く、
返済していってもなかなか元本が減らないため、
もし何年後かに売りに出した場合、
残債が
そのときの売値より高くなる
可能性さえあり、
私が試算した多くの物件は
購入から売却までの
トータルキャッシュフローが
マイナスになってしまいました。

利益どころか赤字だなんて…!!


ちなみに、上記以外の金融機関で、
自分で飛び込んで
感触の良かったところは総じて、
貸出可能金額は積算価格、
貸出期間は法定耐用年数
(一部の金融機関は+アルファ有り)、
対象地域は東京から50km圏内
といったところでした。

対象地域で、
法定耐用年数が十分余ってて、
積算価格が売値より高い物件なんて、
全くないです。

金利は多少低かったので、
お金さえあれば
売値と積算価格の差額を支払えば、
面白そうに感じましたが、
私にはそんな余裕資金はありません…。


お金がないと
不動産投資もうまくいかないのか?
結局、金持ちがより金持ちになる
仕組みしかないのか?

なんて、少しやさぐれつつ、
まだスタートも出来ていない
私の不動産投資は
暗礁に乗り上げてしまいました…。

これが6月に勉強を始めてから、
約4ヵ月が経った9月の終わりの私の状態でした。

そんな私が
それからわずか一ヶ月もしない間に
一棟買ったわけですが、
ではどんな融資×物件だったかというと…

今日はかなり長くなってしまったので、
次回に続きます~。


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