ここに来て新築?(一棟目は何?②)

2015/10/28

融資

t f B! P L
昨日の続きです。

不動産投資の勉強を開始して約4ヵ月。
ここに来て
一歩目をどう踏み出せば良いか
わからなくなりました。

正確に言うと、
できるだけ初期投資はせず
(自己資金は使わず)、
キャッシュフローを生み出し、
かつ出口が見える
物件×融資の組み合わせを
一歩目に選ぶ必要があることまでは
わかりましたが、
そんな物件と融資の組み合わせが
どこにあるのかわからないのです。


そんな時期に、ある不動産業者から
新築を薦められました。

業者曰わく、新築のメリットは
・維持費がかからないため、
 各種経費を差し引いたネット利回りが、
 築古と比較して
 より表面利回りに近い数字となる
・手間がかからない
・主に収益還元評価の金融機関から
 融資を受けるため、
 フルローン(もしくはそれに近い値)の
 融資が受けやすい
ということでした。

新築は表面利回りが低いため、
全く検討の対象外だったのですが、
進むべき道が見えなくなっていた私は
業者の薦めに応じて
O銀行に金融資産を含めた各種属性情報を
提出してみました。

その結果は…
・融資可能額:物件価格の95%まで
・金利:約2%

んん?悪くないか?

ちなみにその業者が扱う
神奈川、東京西部の新築物件の相場は
表面利回り約8%。

早速ある物件で試算してみると、
5年後だと難しそうですが、
10年後ならトータルキャッシュフローで
プラスも見える!かも。

一筋の光が見えたか!?

と思ったのですが、
初期投資の回収には2~3年かかる試算となり、
築古木造×地銀SZと同じく、
2棟目以降を買い進めたいと思っている私には
スピード感が物足りない結果が出ました。

惜しい!!
んです。
あともう一踏ん張りな感じ。

ですが、ここに来て私の選択肢は
結果として1つ増え、
以下になりました。
①いつ出会えるかわからない
 高利回り物件を待ち続ける。
②築古表面利回り12%前後
 ×金利3.5%フルローンに踏み出す
③新築表面利回り8%前後
 ×金利2%ほぼフルローンに踏み出す

…この流れだと、③!
と行きたいところですが、
実は第四の選択肢が登場します!

それは何かと言うのは、
また次回~。

引っ張るつもりはなかったのですが、
私の文才がなくて長文になってしまったので、
一旦区切らせてもらいます。
すみません。
またよろしくお願いしますー。



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