新築一棟目の家賃設定

2016/01/04

管理会社 客付け

t f B! P L
一棟目の家賃を決めました。

今日はその決め方を公開します。

まず、市場に売りに出された時点で
売り主(もしくは仲介会社)が想定した
家賃があります。

いわゆる表面利回りは
上記に基づき計算されますし、
購入時点では検討材料の
非常に大切な要素となります。

私は買付を入れる前に、
物件周辺で客付けを行っている
不動産会社数件に、
賃貸需要と売り主が設定した想定家賃について、
意見を聞きました。

ちなみに、そのときの意見としては、
一社が少し高いかもしれないというもので、
他は妥当という回答でした。


では実際に私が決定した家賃はと言うと、
まず管理会社に家賃を考えてもらいました。

当然ですが、
プロですし、
私より周辺の相場観、
需要等も把握していますので、
一番貴重な意見となります。

その結果は、室数×1,000円分の
マイナス。

うーん、オーナーには厳しい結果です。

設定理由は明確で、
同じ最寄り駅で同じ新築の
ライバルとなると目されるアパートの
家賃と比較した結果とのことです。

この一帯が供給不足の需要過多であれば、
他の物件なんて無視して家賃設定したいのですが、
そんなわけにもいきません。

しかも、今年は最寄り駅周辺で
新築=競合が多く建てられているのも
無視出来ません。


オーナーの理想は、
出来るだけ高い家賃で、
しかも早く契約が埋まることです。
そのバランスは管理会社も明確には回答出来ません。

色々話し合ったのですが、
管理会社が提示した家賃で、
礼金1ヶ月、敷金なし、要クリーニング代
でスタートすることとしました。

そして、募集開始から約1ヶ月が経つ一月下旬に
問い合わせや内見状況を踏まえて、
募集条件の見直しを行い、
3月1週目に満室か
残り一部屋を目指すことになりました!


ローンの支払いは家賃収入に頼っています。
埋まらなければローンの支払いが出来ません。

新築の場合、
収入0の状態で
ローンの支払いが始まる
リスクがあります。
ということに最近気づきました!

おかげさまで、
オーバーローンを組んでいるため、
多少の余裕はあるとは言え、
不安も非常に大きいです。

管理会社と相談しながら、
出来るだけ早く満室になるように
工夫していきたいと思います。



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