管理費3%vs管理費4%、本当に安いのは…(一棟目の管理会社探し)

2015/11/04

管理会社

t f B! P L
一棟目の管理会社を決めました。

他の管理会社のホームページを見ても、
既に直接相談させてもらっている
上記2社を超えるような
会社に出会えなかったことと、
新築のため築古に比べると準備が多そうだし、
個人的に一棟目で
ノウハウが全くないということもあって、
早めに決めたかったことから、
2社から決めることにしました。

何分一棟目のため
比較対象が少ないのですが、
恐らく私は良い会社に
巡り会えていると思っています。

どちらか一方を
選ばなきゃいけないのは
残念ですが、
冷静に比較検討してみたいと思います。
それぞれの会社の概要は
過去記事を参照してください。
小規模管理費3%
中堅管理費4%

・サポート体制
 提供可能なサービスとしては、
 圧倒的に中堅の勝利!

 ただし、今回の私の物件は
 新築であることから、
 提供可能なサービス全てが
 必要とは考えられないため、
 多少割り引いて判断する必要あり。

・費用
 管理費3%の小規模が勝利!
 …とは、単純にはいきません。
 実は中堅の方が安い項目もあるのです。

 新規入居者の仲介手数料。
 小規模は仲介手数料1ヶ月+広告費ですが、
 中堅は広告費のみ1ヶ月~となっています。
 ちょっと複雑なのですが、
 この地域の広告費の相場は1ヶ月のため、
 実は中堅の方は、
 実質的には仲介手数料がかからないのです。
 (広告費1ヶ月のみかかります。)

 ※清掃費用と消防点検費用は、
  作業内容によって
  どちらが高いかが変わり、
  また外注も可能なことから、
  ここでは考慮しないこことします。
  
 で、結局どっちが安いかと言うと!

 一室客付けするとき、
 広告費が相場通り家賃1ヶ月分かかると、
 中堅の方が家賃1ヶ月分安く済みます。
 管理費は、小規模の方が
 毎月家賃1%分安いです。

 小規模を管理会社に選んだ場合、
 客付けのときの差額家賃1ヶ月分を
 毎月の管理費の差額家賃1ヶ月分の1%で
 取り返すのにかかる期間は…、
 なんと100ヶ月!!
 約8年間!!!
 こんなの取り返す前に退去&入居があり、
 その差額は広がる一方です。

 つまり、一見安く見えた
 管理費3%の小規模の方が
 実質は高かったのです。


これで、もう結論は出ました。
中堅管理費4%の完勝です!

早速両社に連絡して、
中堅に契約の意志を
小規模にお断りを連絡しました。

さあ、また一歩前進です!
ここから具体的に準備が始まる!はず。
 


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